Полное руководство по аренде коммерческой недвижимости. Как арендовать помещение. > Бентен - недвижимость
Бентен - квартира, дача, дом!    

Полное руководство по аренде коммерческой недвижимости. Как арендовать помещение.

Полное руководство по аренде коммерческой недвижимости. Как арендовать помещение.

Без сомнения, самая важная часть процесса аренды коммерческой недвижимости — это убедиться, что вы точно определились с тем, какое помещение ищите! Мы определили лучшие вопросы, которые помогут вам ответить на вопрос, как арендовать помещение и найти идеальное помещение.

Что такое коммерческая аренда?

Когда вы планируете арендовать новое помещение для бизнеса, есть много разных моментов, которые следует учесть.

Коммерческая аренда — это юридически обязывающий договор между собственником коммерческой недвижимости (арендодателем) и арендатором (арендатором), по которому арендодатель передает помещение во владение и пользование арендатору для коммерческих целей. Следует очень тщательно читать и анализировать все условия договора, а не только размер арендной платы. Если какая-либо из сторон не выполнит условия соглашения, это может привести к штрафам, невозможности пользования помещением или даже расторжению договора аренды.

Какой тип недвижимости вы ищете?

Как выбрать офис? Инструкция и чек-лист выбора офиса.

Вы ищете торговые помещения, офис или промышленную площадку, а может апартамент, чтобы припарковать свободные деньги? А может вы ищете комбинацию из двух или трех помещений?  Такая ситуация особенно часто встречается, если вы представляете крупный бизнес. Например, вам нужен офис и магазин или склад, офисные помещения и производственная площадка. Какой бы ни была ваша ситуация, прежде чем начать поиск, определите, какой тип недвижимости вам нужен, и сузьте поиск только до этих типов помещений.

Почему? Только в Москве ежедневно предлагается в аренду несколько десятков тысяч объектов коммерческой недвижимости. Вы готовы осмотреть их все, чтобы понять, что же вам все-таки нужно?

Какая площадь вам нужна?

Как арендовать помещение? Это связано с вышеприведенным пунктом. Помимо назначения помещения, вам нужно определиться, что будет находиться в этом помещении. Хватит ли там места для размещения сотрудников, если это офис или оборудования и станков, если это цех или фабрика.  

Какие услуги вам будут нужны в помещении?

Составьте расширенный список всех услуг, которые вам могут понадобиться для ведения бизнеса. Для нормальной работы в помещении вам невозможно обойтись без санузлов и интернета. Но вам также могут потребоваться кабинеты, кухни, переговорные, помещения для презентаций и тренингов, гардеробные, архивные комнаты, зоны отдыха. В зависимости от того, для каких целей вы планируете использовать помещение, вам могут не понадобиться все эти сервисы, но убедитесь, что в помещении достаточно места для тех, которые вам действительно нужны. Это требование распространяется не только на офисные помещения, но и на торговые и производственные помещения.

Какое впечатление вы хотите произвести?

Офисы компаний могут многое рассказать о самом бизнесе. Высокотехнологическая компания или банк, в котором обслуживаются VIP клиенты, захотят иметь передовое и функциональное прострaнcтво. Магазину нужно прострaнcтво, позволяющее разместить максимальное количество товара на минимальной площади, но чтобы оно не было похоже на склад. Адвокатская фирма захочет иметь офисы, которые производят впечатление солидности и профессионализма. Безусловно ремонт – наше все, с помощью ремонта можно превратить старый сарай в новый хайтековский офис. Но стоит все-таки убедиться, что это возможно с технической и, конечно, с финансовой точки зрения.

Ремонт и перепланировка.

Многие арендаторы стараются обустроить помещения под свои нужды, что требует проведения ремонта. Мероприятия эти затратные, поэтому нужно обсудить с арендодателем компенсацию расходов на проведение ремонта либо предоставление арендных каникул. Так вы сможете компенсировать все или часть расходов на ремонт.

Иногда также требуется проведение перепланировки.  Проведение перепланировки требует получение предварительного согласования, как минимум, с арендодателем, и как максимум, — с государственными органами. Договоритесь, кто будет получать эти согласования, и в какой срок.  

Арендные расходы, операционные, коммунальные, сервисные и другие сборы.

Существует целый ряд различных расходов, о которых арендатор даже не задумывается при поиске помещения в аренду. Чтобы они не стали сюрпризом, мы рассмотрим их в этом разделе. Любые или все эти расходы могут иметь отношение к вам, поэтому очень важно выяснить, какие дополнительные к арендной плате расходы начисляет арендодатель.

Расходы на аренду.

Это, как правило, будет вашим самым большим расходом при аренде недвижимости. Арендная плата рассчитывается путем ставки арендной платы за 1 кв.м. в месяц на площадь помещения. Например,

Ставка арендной платы за офисное помещение составляет 1500 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Площадь: 200 кв.м.

Таким образом, арендная плата составляет  1500 * 200 = 300 000 рублей за помещение в месяц.

Арендная плата обычно оплачивается авансом ежемecячно или ежеквартально.

Помните: эти платежи подлежат оплате независимо от того, получаете Вы счет на оплату или нет, и вы несете ответственность за то, чтобы они были оплачены в установленный срок.

Арендная плата за помещение. 8 ответов, которые нужно знать.

Депозит.

При подписании договора арендодатель в качестве гарантии возмещения вреда помещению требует оплаты обеспечительного платежа в размере арендной платы за один месяц. Иногда арендодатель вместо денег может потребовать предоставления безотзывной банковской гарантии на определенную сумму.

Если требуется депозит, то должны быть четко определены условия, на которых он берется, в каких случаях арендодатель имеет право удерживать из него суммы. Чем детальнее эти случаи прописаны, тем больше у арендатора шансов вернуть депозит при прекращении договора аренды.

Операционные расходы.

Это стандартная часть расходов при аренде помещений в офисных центрах класса А и В, а также в торговых центрах. Услуги, включаемые в операционные расходы, могут отличаться от здания к зданию, но как правило в них включают следующие виды услуг:

·       Уборка общих площадей.

·       Уборка и техобслуживание лифтов.

·       Страхование здания.

·       Налог на недвижимость.

·       Налог на землю или арендная плата на землю, на которой расположено здание.

·       Очистка прилегающей территории и вывоз снега.

·       Освещение общих площадей.

·       Техническое обслуживание общих коммуникаций.

·       Текущий ремонт общих зон и крыши.

·       Охрана здания.

·       Вентиляция и кондиционирование.

·       Вывоз бытового мусора.

Сервисные расходы.

Взимаются дополнительно к операционным расходам и могут включать в себя услуги общей ресепшн в здании, оформление пропусков для сотрудников и посетителей.

Коммунальные расходы.

Функционирование офисы невозможно без потрeбления коммунальных услуг. Речь идет о водоснабжении и водоотведении, энерго и теплоснабжении помещения.  В некоторых случаях эти услуги включены в арендную плату, но все-таки в большинстве случаев все или большую часть коммунальных услуг арендатор должен оплачивать дополнительно к арендной плате.

Услуги связи.

Услуги связи и интернета арендатор всегда оплачивает дополнительно ко всем иным расходам. В некоторых офисных и торговых центрах у арендатора может быть очень ограниченный выбор или вообще не быть выбора поставщика услуг связи и интернета. В таких случаях поставщик услуг связи является монополистом и может устанавливать высокие тарифы, поэтому заранее выясните у арендодателя вопрос с поставщиками услуг связи и интернета и их тарифы.

Парковка.

Еще один вид расходов, который ждет арендатора, который хочет пользоваться арендованным помещением с максимальным комфортом. Если вы, ваши сотрудники или клиенты планируют приезжать в офис на автомобилях, то придется оплачивать и парковочные места.

Страхование.

Страхование содержимого является обязательным условием для любой компании, стремящейся защитить свои ресурсы. В некоторых случаях арендодатель настаивает на страховании помещения от нанесения ему ущерба и на страховании гражданской ответственности перед третьими лицами. В некоторых случаях эти расходы могут быть достаточно существенными.

Маркетинговые и рекламные мероприятия.

Данный вид расходов хаpaктерен для арендаторов торговых центров и могут включать в себя оплату ежемecячных мероприятий, направленных на привлечение посетителей в торговый центр, либо оплату каких-то разовых акций.

НДС.

Для некоторых арендаторов бывает неприятным сюрпризом, когда при подписании договора выясняется, что арендная плата и все иные расходы не включают в себя налог на добавленную стоимость, который должен плюсоваться сверху. Заранее выясните этот вопрос у арендодателя!!!

Пересмотр арендной платы и внесение изменений в договор аренды

Ваша аренда может содержать положения, которые позволяют арендодателю изменять арендную плату. Это довольно стандартно, но условия изменения должны быть вам понятны, прежде чем вы согласитесь с ними.

Очень важно, чтобы арендодатель не мог просто навязать увеличение арендной платы, когда он этого захочет. Если не хотите полностью зависеть от арендодателя в этом вопросе, то в договоре обязательно нужно прописать не только условия, но и максимальный размер возможного увеличения арендной платы по инициативе арендодателя или использовать какой-то независимый показатель. Например, уже стало обычаем делового оборота ссылать индекс потребительских цен при изменении ставки арендной платы и иных расходов по договору аренды.

Субаренда.

Некоторые договоры аренды допускают субаренду. Обычно существуют ограничения в отношении некоторых условий субаренды и субарендатора и его бизнеса. Лучше прописать возможность сдачи помещения в субаренду, так как возможно в какой-то момент вам не понадобятся все площади. В этом случае, чтобы не нести неоправданные расходы, вы сможете компенсировать их за счет сдачи части помещений в субаренду.

Срок действия договора аренды.

Стороны должны согласовать срок действия договора аренды и указать возможные причины, при которых допускается его расторжение. Чем детальнее прописаны эти причины, тем меньше оснований у другой стороны оспорить расторжение договора.

В вашем договоре также должно быть указано, будете ли вы иметь преимущественное право на продление аренды по истечении срока ее действия.

Прописанное в договоре право на его расторжение позволит вам отказаться от аренды в любое время при условии, что вы в установленный срок уведомили арендодателя о этом  в письменной форме.

Возврат помещения.

При прекращении договора аренды по любому основанию арендатор должен вернуть помещение в состоянии, прописанном в договоре. К сожалению, многие арендаторы при заключении договора аренды даже не задумываются о том, что договор когда-то закончится и им придется возвращать помещение. А вот арендодатель всегда думает об этом. Поэтому заранее уточните, что написано в договоре и подготовьте помещение, чтобы оно соответствовало условиям договора. Это позволит вам не платить арендую плату за помещение, которым вы не пользуетесь, но которое арендодатель отказывается его принимать.




Как заполнить договор купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

Как заполнить договор купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция Расскажем, как заполнить договор купли-продажи квартиры между физическими лицами с расчетом через банковскую ячейку. Скачать типовой договор можно по ссылке...

23 01 2022 9:32:54

Как снять офис. 7 действующих правил, как сохранить деньги и время.

7 работающих правил, которые по шагам расскажут как снять офис и сэкономить время на поиск и деньги аренду и проведение ремонта....

22 01 2022 15:32:41

Аналитика по рынку торговой недвижимости в Москве за 4-й квартал 2020г.

Аналитика по рынку торговой недвижимости в Москве за 4-й квартал 2020г. Представляем очередной аналитический обзор рынка торговой недвижимости Москвы. На этот раз в фокусе внимания рынок аренды и продажи в 4-м квартале 2020г....

21 01 2022 8:19:43

Что будет с ценами на жилье в 2021-2022?

Рост цен на квартиры за период июнь 2020-июль 2021 составил 40-60%. Будет ли жилье расти и дальше такими темпами или мы на пороге снижения цен? Наше мнение в статье....

20 01 2022 1:13:59

Как выбрать офис? Инструкция и чек-лист выбора офиса.

Ищите офис? В нашей статье мы расскажем, как выбрать офис, чтобы не потерять время, деньги и нервы. Простые, но работающие советы и чек-лист по выбору офиса...

19 01 2022 11:19:32

Эффективное объявление о продаже недвижимости в интернете. Формула ПИКАДОР: инструкция + секрет маркетолога.

Инструкция, как составить эффективное объявление об аренде, продаже квартир, офисов и другой коммерческой недвижимости по формуле маркетинга ПИКАДОР....

18 01 2022 21:47:44

Арендная плата за помещение. 8 ответов, которые нужно знать.

Каждый понимает термин арендная плата по разному. Чтобы не запутаться и не ошибиться, мы ответим на 8 вопросов об арендной плате просто. На пальцах....

17 01 2022 11:12:50

Профессиональное инвестирование в недвижимость для физических лиц.

Инвестирование в недвижимость для физических лиц. Как проводить первоначальный финансовый анализ инвестиционных возможностей, чтобы выбирать лучший актив....

16 01 2022 0:35:14

Аналитика по офисной недвижимости в третьем квартале 2020г.

Аналитика по офисной недвижимости в третьем квартале 2020г. Аналитическая записка о состоянии рынка офисной недвижимости Москвы в третьем квартале 2020г. и тенденции его развития в ближайшем будущем....

15 01 2022 6:44:40

Все на выход! Что будет с рынком офисной недвижимости Москвы после пандемии.

Прогноз развития рынка офисной недвижимости после завершения пандемии. Анализ текущей ситуации и прогноз ее рынка офисов на ближайшую перспективу....

14 01 2022 1:18:38

Полное руководство по аренде коммерческой недвижимости. Как арендовать помещение.

Полное руководство по аренде коммерческой недвижимости. Как арендовать помещение. В нашем руководстве даются основные моменты и инструкции, как арендовать помещение, чтобы не потерять время и деньги и пользоваться помещение длительное время....

13 01 2022 3:51:37

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.

Статья на тему "Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя": права, основания, порядок и процеДypa расторжения договора, направление уведомления...

12 01 2022 16:21:13

Система классификации офисов. Классы офисов A, B, C, D, E.

Как правильно позиционировать или выбрать офисное здание в аренду. В этом поможет система классификации офисов на классы офисов A, B, C, D, E....

11 01 2022 21:40:17

Как заработать на жилой недвижимости: 9 надежных способов.

В нашей статье мы расскажем о нескольких способах, как заработать на недвижимости - квартире или жилом доме. От самых простых - до довольно экзотическим. Прочитайте нашу статью!...

10 01 2022 13:57:38

Как самому зарегистрировать договор аренды.

Как самому зарегистрировать договор аренды. В этой статье мы расскажем о том, как самому зарегистрировать договор аренды недвижимости: когда это нужно, какие нужны документы, сколько это стоит, и куда подавать документы....

09 01 2022 8:25:25

Как самому зарегистрировать договор аренды.

В этой статье мы расскажем о том, как самому зарегистрировать договор аренды недвижимости: когда это нужно, какие нужны документы, сколько это стоит, и куда подавать документы....

08 01 2022 0:26:21

Инвестиции в залоговую недвижимость.

Статья о том, что такое инвестиции в залоговую недвижимость. Где найти, как проверить и купить объект залоговой недвижимости, чтобы получить отличный доход....

07 01 2022 10:36:48

Аналитика по рынку офисной недвижимости в Москве за 4-й квартал 2020г.

Аналитика по рынку офисной недвижимости в Москве за 4-й квартал 2020г. Представляем Вашему вниманию аналитику по рынку офисной недвижимости Москвы в 3-4 кварталах 2020г. Обзор по изменениям рынка аренды и продажи офисов....

06 01 2022 23:13:24

Как заработать на жилой недвижимости: 9 надежных способов.

Как заработать на жилой недвижимости: 9 надежных способов. В нашей статье мы расскажем о нескольких способах, как заработать на недвижимости - квартире или жилом доме. От самых простых - до довольно экзотическим. Прочитайте нашу статью!...

05 01 2022 17:15:22

Как заполнить договор купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

Расскажем, как заполнить договор купли-продажи квартиры между физическими лицами с расчетом через банковскую ячейку. Скачать типовой договор можно по ссылке...

04 01 2022 10:47:36

Где искать помещение в аренду. 5 главных источников информации.

Наша статья расскажет о 5 основных источников информации, где искать помещение в аренду, чтобы помочь вам сохранить время, нервы и деньги....

03 01 2022 13:22:36

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора. Расторжение договора аренды помещения по инициативе арендатора - важный и отвественный процесс. Как сделать это правильно и избежать ошибок в нашей статье....

02 01 2022 8:54:24

Договор аренды недвижимости. Все о сроке и государственной регистрации. Регистрировать или нет?

Как заключить долгосрочный договор аренды недвижимости, не регистрируя его в РОсреестре. И еще многое другое о сроке и государственной регистрации договоров аренды недвижимости....

01 01 2022 17:27:10

Аналитика по помещениям стрит-ритейл в третьем квартале 2020г.

Аналитика по помещениям стрит-ритейл в третьем квартале 2020г. Аналитическая записка о состоянии рынка торговой недвижимости (street retail) Москвы в третьем квартале 2020г. и тенденции его развития в ближайшей перспективе....

31 12 2021 11:52:31

Какие документы запросить у арендодателя нежилого помещения.

Узнайте из нашей статьи, какие документы нужно запросить у арендодателя нежилой недвижимости, чтобы сохранить свои деньги....

30 12 2021 20:39:17

Покупка коммерческой недвижимости физическим и юридическим лицом: 6 этапов и пошаговая инструкция.

Поэтапная покупка коммерческой недвижимости физическим и юридическим лицом, приводится список документов и особенности налогообложения....

29 12 2021 7:58:51

В какие активы вложить средства? Основные виды активов.

В какие активы вложить средства? Основные виды активов. Инвестиция - это расход денег с целья заработать еще больше. В стать мы расскажем об основных видах активов, чтобы помочь инвестору решить, в какие активы вложить средства....

28 12 2021 2:55:37

В какие активы вложить средства? Основные виды активов.

Инвестиция - это расход денег с целья заработать еще больше. В стать мы расскажем об основных видах активов, чтобы помочь инвестору решить, в какие активы вложить средства....

27 12 2021 17:32:45

6 способов, как потерять деньги при покупке недвижимости.

6 способов, как потерять деньги при покупке недвижимости. Если не хотите потерять деньги при покупке недвижимости, то прочитайте нашу статью о шести самых распространенных инвестиционных ошибок....

26 12 2021 19:24:32

Как заработать деньги на недвижимости?

Хотите заработать деньги и получать стабильный денежный поток, мы расскажем о 3 главных способах, как заработать деньги на недвижимости....

25 12 2021 4:31:54

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя. Статья на тему " Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя": права, основания, порядок и процедура расторжения договора, направление уведомления...

24 12 2021 10:52:39

6 способов, как потерять деньги при покупке недвижимости.

Если не хотите потерять деньги при покупке недвижимости, то прочитайте нашу статью о шести самых распространенных инвестиционных ошибок....

23 12 2021 20:30:15

Какие документы запросить у покупателя нежилого помещения

Статья рассказывает о том, какие документы нужно получить у покупателя недвижимости, чтобы минимизировать риски потери денег и признания договора недействительным....

22 12 2021 22:26:18

Инвестиции для начинающих физических лиц.

Статья инвестиции для начинающих физических лиц поможет сориентроваться в многообразии активов и составить представление, куда вкладывать деньги....

21 12 2021 7:30:18

10 особенностей хаpaктера, мешающих быть успешным риэлтором.

Работа риэлтора одна из самых творческих. Мы расскажем о 10 особенностях хаpaктера, мешающих стать успешных риэлтором и добиваться крутых результатов....

20 12 2021 9:43:41

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Расторжение договора аренды помещения по инициативе арендатора - важный и отвественный процесс. Как сделать это правильно и избежать ошибок в нашей статье....

19 12 2021 16:35:15

Как государство декларирует помощь бизнесу, а чиновники этот бизнес разоряют.

Статья о взимании госпошлины за регистрацию допсоглашений к договорам аренды или как увеличить расходы бизнеса в 22 раза!...

18 12 2021 12:53:33

Как инвестировать в недвижимость, чтобы заработать, а не потерять: 6 принципов.

Как правильно инвестировать в недвижимость? 6 приницов инвестирования в недвижимость, которым следуют все профессиональные инвесторы в мире....

17 12 2021 16:27:32

Как сдать помещение в аренду.

Не можете сдать помещение в аренду? Прочитайте нашу статью, в которой просто и по шагам расписан весь процесс о том, как сдать любое помещение в аренду быстро....

16 12 2021 10:46:59

Аналитика по помещениям стрит-ритейл в третьем квартале 2020г.

Аналитическая записка о состоянии рынка торговой недвижимости (street retail) Москвы в третьем квартале 2020г. и тенденции его развития в ближайшей перспективе....

15 12 2021 17:38:26

Различия жилых и нежилых помещений — определение и классификация объектов недвижимости

Определение и классификация объектов недвижимости, а также различия жилых и нежилых зданий и помещений в нашей статье....

14 12 2021 1:45:16

Инвестирование в недвижимость для начинающих.

Эта небольшая статья расскажет о том, что такое инвестирование в недвижимость, чтобы те кто делает первые шаги смогли понять, какие есть способы для получения дохода....

13 12 2021 11:27:39

Аналитика по рынку офисной недвижимости в Москве за 4-й квартал 2020г.

Представляем Вашему вниманию аналитику по рынку офисной недвижимости Москвы в 3-4 кварталах 2020г. Обзор по изменениям рынка аренды и продажи офисов....

12 12 2021 10:53:47

10 новых тенденций в сфере недвижимости в 2022 году

Сектор недвижимости меняется и приспосабливается к новым реальностям, как и вся экономика. В этой статье мы рассматриваем 10 новых тенденций в недвижимости, которые нас ждут в 2022г....

11 12 2021 1:58:20

Выгодно ли покупать курортную недвижимость?

Выгодно ли покупать курортную недвижимость? Тема инвестиций в недвижимость сегодня очень популярна. В этой статье мы разберем выгодно ли покупать курортную недвижимость....

10 12 2021 2:50:52

Выгодно ли покупать курортную недвижимость?

Тема инвестиций в недвижимость сегодня очень популярна. В этой статье мы разберем выгодно ли покупать курортную недвижимость....

09 12 2021 9:42:55

28 шагов, которые расскажут, как продать недвижимость быстро и самостоятельно без риэлтора.

Самое полное описание шагов о том, как продать любой объект недвижимости самостоятельно, быстро и без риэлтора. Всего 28 последовательных действий!...

08 12 2021 17:37:11

Аналитика по рынку торговой недвижимости в Москве за 4-й квартал 2020г.

Представляем очередной аналитический обзор рынка торговой недвижимости Москвы. На этот раз в фокусе внимания рынок аренды и продажи в 4-м квартале 2020г....

07 12 2021 20:15:40

Какие документы нужно запросить у продавца при покупке коммерческой недвижимости.

В этой статье в доступной форме рассказывается, какие документы нужно запросить у продавца при покупке коммерческой недвижимости....

06 12 2021 7:53:19

Почему покупка недвижимости может принести убыток и разочарование?

В нашей статье мы расскажем, как не стоит покупать недвижимость, чтобы не потерять деньги и не разочароваться в этом инструменте....

05 12 2021 14:26:51

Еще:
Недвижимость -1 ::