Профессиональное инвестирование в недвижимость для физических лиц. > Бентен - недвижимость
Бентен - квартира, дача, дом!    

Профессиональное инвестирование в недвижимость для физических лиц.

Профессиональное инвестирование в недвижимость для физических лиц.

Анализ альтернативных инвестиций.

Инвестирование в недвижимость для физических лиц предполагает проведение финансовых расчетов и сравнение денежных потоков от разных инвестиционных активов.

Для принятия правильного инвестиционного решения недостаточно просто определить хаpaктеристики инвестиции и ее цену. Верное инвестиционное решение требует от инвестора грамотного управления риском и последующего сравнения данного варианта инвестиции с другими инвестиционными альтернативами. Если этого не сделать, есть очень большая вероятность сказать вашим доходам и прибылям прощай.

Сравнение же нескольких инвестиционных вариантов поможет вам выбрать наилучший.

Что вы узнаете:

  • как проводить первоначальный финансовый анализ инвестиционных возможностей.
  • Как построить простую финансовую модель на Т-карты и денежных потоков.
  • Как сравнить несколько альтернативных инвестиций и выбрать наилучшую.
  1. Источники денежных потоков
  2. Т- карта
  3. Компоненты Т-карты
  4. Примеры расчетов денежных потоков

Источники денежных потоков.

Всего может быть 3 источника денежных потоков:

  • Приобретение.
  • Владение/использование.
  • Реализация или продажа.

Приобретение – это покупка объекта инвестиций – недвижимости, акций, облигаций. Для покупателя это расходная операция. То есть деньги уходят от покупателя продавцу. Например, при покупке 100 акций по 100 рублей каждая, от инвестора уйдут 10 000 руб = (100 акций * 100 рублей), но придут 100 акций.

Владение/использование – денежные потоки этих источников могут быть как положительными, так и отрицательными. Для собственника объекта недвижимости положительными денежными потоками будет арендная плата, а отрицательными – оплата коммунальных услуг, налогов, ремонта и т.д.

Реализация – это продажа объекта инвестиций. Денежный поток в этом случае всегда будет положительный даже, если вы продаете с убытком.


Инвестирование в недвижимость для физических лиц. Информация для проведения анализа денежных потоков.

Чтобы определить величину и время возникновения этих денежных потоков нужно ответить на следующие вопросы:

1. Сколько денег инвестируется?

2. Когда инвестируются эти деньги?

  • В момент покупки.
  • Во время приобретения и производятся периодические платежи (пример покупка в кредит).
  • Только периодические платежи.

3. Сколько денег поступает от инвестиции?

4. Когда поступают эти деньги?

  • В момент продажи.
  • В момент продажи и на периодической основе.
  • Только на периодической основе.

Т-карта

Ответы на эти вопросы можно объединить с помощью Т-карты. Т-карта это шаблон, используемый для организации всех инвестиционных расчетов. С помощью этого инструмента можно проиллюстрировать соотношение между временем и денежными потоками.

Хочу обратить внимание, что может и не быть некоторых компонентов, например, регулярных платежей. В качестве примера приведу акции Яндекса. Компания не платить дивидендов, поэтому инвестору не стоит рассчитывать на получение каких-либо денежных поступлений до продажи акций.

Кстати, может не быть и поступления от продажи. Инвестор может купить актив и не продавать его. В этом случае будут только периодические платежи в виде арендной платы, выплат по кредиту, купонные выплаты и т.п.

Инвестиции для начинающих физических лиц.

Итак, давайте составим Т-карту. Чтобы определить ее компоненты, давайте ответим на 4 вопроса, которые мы уже задавали ранее.

Сколько денег инвестируется?

Ответ на этот вопрос определяет, сколько денег инвестор вкладывает в покупку.

Когда поступают эти деньги в инвестицию?

Если деньги поступают в момент приобретения, то такая денежная сумма называется НАЧАЛЬНОЙ СУММОЙ ИНВЕСТИЦИИ. НСИ — это затраты на приобретение инвестиции.

Давайте ее укажем на Т-карте. Она показана на рисунке и возникает в период времени 0.

Начальная сумма инвестиций

Почему 0? Это наша точка отсчета. Инвестиция становится активов и начинает приносить доход только после того, как мы ее купили. Так как деньги, вкладываемые в инвестицию, поступают из собственного кармана инвестора, то начальная сумма инвестиции является отрицательной величиной.

В табличном виде вы также можете увидеть вот такое обозначение:

Начальная сумма инвестиций

Цифра в скобках означает отрицательное значение. Инвестирование в недвижимость для физических лиц предполагает, к сожалению, наличие не только положительных, но и отрицательных денежных потоков.

Периодические денежные потоки представляют собой деньги, вложенные в инвестицию или полученные от нее. Они могут возникнуть в любой момент владения активом. Периодические платежи, вкладываемые в инвестицию, представляют собой отрицательные денежные потоки.

Если денежные средства поступают в инвестицию в момент приобретения И в виде периодических платежей, то для инвестирования требуется и начальная сумма, и периодические платежи. Оба типа денежных потоков являются отрицательными, так как инвестор вкладывает деньги в инвестицию:

Отрицательные денежные потоки

Итак, мы ответили на 2 первых вопроса. Сколько денег поступает в инвестицию и когда эти деньги поступают в инвестицию

Теперь давайте перейдем к более приятным вопросам и ответим на вопрос «Сколько денег поступит от инвестиции?»

 Ответ на этот вопрос показывает, какую денежную сумму инвестор получит за весь срок владения объектом инвестиции.

Теперь нужно ответить на вопрос, когда поступят деньги от инвестиции. Если они будут поступать на периодической основе, значит эти периодические денежные потоки положительные. Положительные денежные потоки представляют собой доход, который приносит инвестиция в виде арендных платежей, процентов или иного дохода. И выглядит это так:

Положительные денежные потоки

Если деньги получены в момент продажи, то эта денежная сумма определяет поступления от продажи актива. Поступления от продажи — это доход, полученный в момент продажи инвестиции. Они отражают повышение стоимости или, наоборот, снижение. Но в любом случае, продажа означает завершение инвестиционного периода. Кроме того, поступление денег от продажи представляют собой положительный денежный поток, не зависимо от того, насколько успешной в целом была инвестиция.

Схематически это выглядит так:

Денежные поток в виде поступления от продажи

Если деньги поступают в виде периодических платежей и в момент продажи, то инвестиция приносит как периодические денежные потоки, так и поступления от продажи, как в случае инвестиций в коммерческую недвижимость. Оба параметра положительные.

Выглядеть это может так:

Периодические денежные потоки и поступление от продажи

Или вот так, в случае, если в том периоде, когда объект был продан, также были и периодические платежи.

Периодические денежные потоки и поступление от продажи.

Теперь мы почти заполнили Т-карту, но еще есть один момент, на который я хотел бы обратить ваше внимание. Левая сторона Т- карты показывает распределение денежных потоков во времени и инвестиционный срок. Период времени 0 означает настоящее время, в этот период вносится начальная сумма инвестиций. n — означает число периодов инвестиционного срока (месяцы, кварталы, года) В течение этих периодов денежные потоки могут либо вливаться, либо выходить из инвестиции.

Шаблон Т-карты

Теперь Т карта заполнена. На ней показаны все денежные потоки инвестиции за весь инвестиционный срок. Это позволяет увидеть различия между двумя потенциальными инвестициями — например, различие между суммой платежей по кредиту или получением арендного дохода.

По Т карте очень удобно проводит сравнительный анализ альтернативных инвестиций всех видов.

Нанеся параметры инвестиции на Т карту, можно относительно просто определить, какую из двух альтернативных инвестиций предпочел бы инвестор при условии, что все остальные факторы, включая риск равноценны.

Если все финансовые компоненты одинаковы, кроме одного, то большинство инвесторов при оценке альтернативных инвестиций будут руководствоваться предпочтениями, основанными на соображениях здравого смысла, отдавая предпочтение одному из следующих компонентов инвестиции:

Начальная сумма инвестиций

Величина периодических денежных потоков

Распределение денежных потоков во времени

Размер поступлений от продажи

Давайте я на примерах наглядно покажу, о чем речь.


Примеры расчетов инвестиций.

Пример 1.

У инвестора есть 2 варианта покупки актива.

Анализ альтернативных инвестиций. Более высокие периодические потоки

Какой вывод можно сделать исходя из этих двух вариантов? Если срок, сумма покупки и продажи и другие возможные факторы совпадают, то инвестор предпочтет Инвестицию А, потому что она обеспечивает более высокий периодический денежный поток, чем инвестиция Б.

Пример 2.

Анализ альтернативных инвестиций. Более высокие поступления от продажи

Если срок инвестиции, сумма покупки, периодические денежные потоки и другие возможные факторы совпадают, то инвестиция Б более привлекательна, так как она обеспечивает повышение стоимости и большую цену продажи, чем инвестиция А.

Пример 3.

Анализ альтернативных инвестиций. Более низкая начальная сумма инвестиций

Смотрим на денежные потоки и сравниваем. Если все остальные факторы равны, то инвестиция А более привлекательна для инвестора, так как начальная сумма этой инвестиции меньше. Эти инвестиции дают одинаковый денежный поток в будущем, но при этом инвестиция А требует только 800, а значит, что у инвестора остается еще 200 для еще одной инвестиции.

Пример 4.

Анализ альтернативных инвестиций. Более ранние поступления периодических денежных потоков

Инвестиция А более привлекательна для инвестора, так как при совпадении остальных факторов, позволяет получить денежные средства раньше. Получив 300 в конце первого периода инвестор может сразу реинвестировать эту сумму и получать дополнительный доход в течение оставшихся 3 лет. А получив еще 300 в конце второго года, инвестор А может их также реинвестировать на оставшиеся 2 года.

Инвестор Б может реинвестировать только один раз и только на один год.

Какие можно сделать выводы в отношении инвестиционных предпочтений.

Если все остальные хаpaктеристики инвестиций одинаковы, то инвестор предпочтет:


 1. Более высокое значение периодических денежных потоков.

2. Более высокое значение поступлений от продажи.

3. Более низкую сумму начальных инвестиций.

4. Более раннее поступление периодических денежных потоков.


Это первый шаг к финансовому анализу инвестиций. Задача этой статьи заложить фундамент для проведения более сложных вычислений анализа реальных инвестиционных возможностей.   Рассмотренные выше инвестиционные предпочтения подразумевали, что инвестиции являются сопоставимыми и обладают одинаковыми общими хаpaктеристиками. Но нужно понимать, что пpaктически всегда инвестиции, которые хотел бы сравнить инвестор, имеют разные финансовые компоненты. Если 2 и более компонентов различны, то анализ усложняется. В этом случае уже нельзя с легкостью визуально сравнить инвестиции и определить наилучшую.

Инвестиции с различными факторами

В этом случае нужно применять уже другие инструменты, которые мы рассмотрим в следующей статье на тему инвестиционных возможностей.




28 шагов, которые расскажут, как продать недвижимость быстро и самостоятельно без риэлтора.

Самое полное описание шагов о том, как продать любой объект недвижимости самостоятельно, быстро и без риэлтора. Всего 28 последовательных действий!...

23 01 2022 7:55:11

Аналитика по рынку торговой недвижимости в Москве за 4-й квартал 2020г.

Аналитика по рынку торговой недвижимости в Москве за 4-й квартал 2020г. Представляем очередной аналитический обзор рынка торговой недвижимости Москвы. На этот раз в фокусе внимания рынок аренды и продажи в 4-м квартале 2020г....

22 01 2022 2:41:21

Как заполнить договор купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

Расскажем, как заполнить договор купли-продажи квартиры между физическими лицами с расчетом через банковскую ячейку. Скачать типовой договор можно по ссылке...

21 01 2022 0:57:51

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.

Статья на тему "Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя": права, основания, порядок и процеДypa расторжения договора, направление уведомления...

20 01 2022 17:16:43

Эффективное объявление о продаже недвижимости в интернете. Формула ПИКАДОР: инструкция + секрет маркетолога.

Инструкция, как составить эффективное объявление об аренде, продаже квартир, офисов и другой коммерческой недвижимости по формуле маркетинга ПИКАДОР....

19 01 2022 21:35:27

Аналитика по помещениям стрит-ритейл в третьем квартале 2020г.

Аналитика по помещениям стрит-ритейл в третьем квартале 2020г. Аналитическая записка о состоянии рынка торговой недвижимости (street retail) Москвы в третьем квартале 2020г. и тенденции его развития в ближайшей перспективе....

18 01 2022 14:38:59

Как заработать деньги на недвижимости?

Хотите заработать деньги и получать стабильный денежный поток, мы расскажем о 3 главных способах, как заработать деньги на недвижимости....

17 01 2022 10:49:22

Как купить квартиру без риэлтора? 6 этапов и пошаговая инструкция.

Подробная инструкция, как купить квартиру без риэлтора всего в 6 этапов + шаблон выбора квартиры. Вы сможете самостоятельно подобрать и купить квартиру....

16 01 2022 0:51:54

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Расторжение договора аренды помещения по инициативе арендатора - важный и отвественный процесс. Как сделать это правильно и избежать ошибок в нашей статье....

15 01 2022 0:40:28

Анализ инвестиций в недвижимость

Чтобы не купить какой-нибудь неликвид, который будет тянуть из вас деньги, нужно обязательно проводить анализ инвестиций в недвижимость. Эта статья для тех, кто начинает делать свои первые шаги в этой сфере....

14 01 2022 13:52:12

Как самому зарегистрировать договор аренды.

В этой статье мы расскажем о том, как самому зарегистрировать договор аренды недвижимости: когда это нужно, какие нужны документы, сколько это стоит, и куда подавать документы....

13 01 2022 8:43:18

Арендная плата за помещение. 8 ответов, которые нужно знать.

Каждый понимает термин арендная плата по разному. Чтобы не запутаться и не ошибиться, мы ответим на 8 вопросов об арендной плате просто. На пальцах....

12 01 2022 19:13:37

Как инвестировать в недвижимость, чтобы заработать, а не потерять: 6 принципов.

Как правильно инвестировать в недвижимость? 6 приницов инвестирования в недвижимость, которым следуют все профессиональные инвесторы в мире....

11 01 2022 2:34:53

Что будет с ценами на жилье в 2021-2022?

Рост цен на квартиры за период июнь 2020-июль 2021 составил 40-60%. Будет ли жилье расти и дальше такими темпами или мы на пороге снижения цен? Наше мнение в статье....

10 01 2022 20:43:32

Покупка коммерческой недвижимости физическим и юридическим лицом: 6 этапов и пошаговая инструкция.

Поэтапная покупка коммерческой недвижимости физическим и юридическим лицом, приводится список документов и особенности налогообложения....

09 01 2022 11:40:16

10 новых тенденций в сфере недвижимости в 2022 году

Сектор недвижимости меняется и приспосабливается к новым реальностям, как и вся экономика. В этой статье мы рассматриваем 10 новых тенденций в недвижимости, которые нас ждут в 2022г....

08 01 2022 8:15:39

Как государство декларирует помощь бизнесу, а чиновники этот бизнес разоряют.

Статья о взимании госпошлины за регистрацию допсоглашений к договорам аренды или как увеличить расходы бизнеса в 22 раза!...

07 01 2022 0:43:55

Аналитика по рынку торговой недвижимости в Москве за 4-й квартал 2020г.

Представляем очередной аналитический обзор рынка торговой недвижимости Москвы. На этот раз в фокусе внимания рынок аренды и продажи в 4-м квартале 2020г....

06 01 2022 13:40:26

Как заработать на жилой недвижимости: 9 надежных способов.

В нашей статье мы расскажем о нескольких способах, как заработать на недвижимости - квартире или жилом доме. От самых простых - до довольно экзотическим. Прочитайте нашу статью!...

05 01 2022 7:33:27

Аналитика по офисной недвижимости в третьем квартале 2020г.

Аналитика по офисной недвижимости в третьем квартале 2020г. Аналитическая записка о состоянии рынка офисной недвижимости Москвы в третьем квартале 2020г. и тенденции его развития в ближайшем будущем....

04 01 2022 23:18:43

Различия жилых и нежилых помещений — определение и классификация объектов недвижимости

Определение и классификация объектов недвижимости, а также различия жилых и нежилых зданий и помещений в нашей статье....

03 01 2022 8:12:17

Как выбрать офис? Инструкция и чек-лист выбора офиса.

Ищите офис? В нашей статье мы расскажем, как выбрать офис, чтобы не потерять время, деньги и нервы. Простые, но работающие советы и чек-лист по выбору офиса...

02 01 2022 19:40:12

Как сдать помещение в аренду.

Как сдать помещение в аренду. Не можете сдать помещение в аренду? Прочитайте нашу статью, в которой просто и по шагам расписан весь процесс о том, как сдать любое помещение в аренду быстро....

01 01 2022 2:19:48

Где искать помещение в аренду. 5 главных источников информации.

Наша статья расскажет о 5 основных источников информации, где искать помещение в аренду, чтобы помочь вам сохранить время, нервы и деньги....

31 12 2021 0:55:14

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора. Расторжение договора аренды помещения по инициативе арендатора - важный и отвественный процесс. Как сделать это правильно и избежать ошибок в нашей статье....

30 12 2021 8:28:43

Почему покупка недвижимости может принести убыток и разочарование?

В нашей статье мы расскажем, как не стоит покупать недвижимость, чтобы не потерять деньги и не разочароваться в этом инструменте....

29 12 2021 13:32:57

6 способов, как потерять деньги при покупке недвижимости.

Если не хотите потерять деньги при покупке недвижимости, то прочитайте нашу статью о шести самых распространенных инвестиционных ошибок....

28 12 2021 15:42:10

В какие активы вложить средства? Основные виды активов.

Инвестиция - это расход денег с целья заработать еще больше. В стать мы расскажем об основных видах активов, чтобы помочь инвестору решить, в какие активы вложить средства....

27 12 2021 2:17:45

Полное руководство по аренде коммерческой недвижимости. Как арендовать помещение.

Полное руководство по аренде коммерческой недвижимости. Как арендовать помещение. В нашем руководстве даются основные моменты и инструкции, как арендовать помещение, чтобы не потерять время и деньги и пользоваться помещение длительное время....

26 12 2021 4:55:43

Можно ли использовать жилое помещение под офис?

Возможно ли использование квартиры под офис? Об этом в нашей статье, варианты использования, нормативные акты, риски, штрафы....

25 12 2021 11:35:37

Инвестиции в залоговую недвижимость.

Статья о том, что такое инвестиции в залоговую недвижимость. Где найти, как проверить и купить объект залоговой недвижимости, чтобы получить отличный доход....

24 12 2021 0:50:47

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя. Статья на тему " Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя": права, основания, порядок и процедура расторжения договора, направление уведомления...

23 12 2021 16:21:58

6 способов, как потерять деньги при покупке недвижимости.

6 способов, как потерять деньги при покупке недвижимости. Если не хотите потерять деньги при покупке недвижимости, то прочитайте нашу статью о шести самых распространенных инвестиционных ошибок....

22 12 2021 2:49:26

Как самому зарегистрировать договор аренды.

Как самому зарегистрировать договор аренды. В этой статье мы расскажем о том, как самому зарегистрировать договор аренды недвижимости: когда это нужно, какие нужны документы, сколько это стоит, и куда подавать документы....

21 12 2021 12:52:44

Аналитика по помещениям стрит-ритейл в третьем квартале 2020г.

Аналитическая записка о состоянии рынка торговой недвижимости (street retail) Москвы в третьем квартале 2020г. и тенденции его развития в ближайшей перспективе....

20 12 2021 18:12:19

Все на выход! Что будет с рынком офисной недвижимости Москвы после пандемии.

Прогноз развития рынка офисной недвижимости после завершения пандемии. Анализ текущей ситуации и прогноз ее рынка офисов на ближайшую перспективу....

19 12 2021 22:59:31

Аналитика по рынку офисной недвижимости в Москве за 4-й квартал 2020г.

Представляем Вашему вниманию аналитику по рынку офисной недвижимости Москвы в 3-4 кварталах 2020г. Обзор по изменениям рынка аренды и продажи офисов....

18 12 2021 17:18:51

Как заполнить договор купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

Как заполнить договор купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция Расскажем, как заполнить договор купли-продажи квартиры между физическими лицами с расчетом через банковскую ячейку. Скачать типовой договор можно по ссылке...

17 12 2021 1:54:22

Аналитика по рынку офисной недвижимости в Москве за 4-й квартал 2020г.

Аналитика по рынку офисной недвижимости в Москве за 4-й квартал 2020г. Представляем Вашему вниманию аналитику по рынку офисной недвижимости Москвы в 3-4 кварталах 2020г. Обзор по изменениям рынка аренды и продажи офисов....

16 12 2021 12:47:51

Договор аренды недвижимости. Все о сроке и государственной регистрации. Регистрировать или нет?

Как заключить долгосрочный договор аренды недвижимости, не регистрируя его в РОсреестре. И еще многое другое о сроке и государственной регистрации договоров аренды недвижимости....

15 12 2021 19:47:59

Как заработать на жилой недвижимости: 9 надежных способов.

Как заработать на жилой недвижимости: 9 надежных способов. В нашей статье мы расскажем о нескольких способах, как заработать на недвижимости - квартире или жилом доме. От самых простых - до довольно экзотическим. Прочитайте нашу статью!...

14 12 2021 11:41:27

Как сдать помещение в аренду.

Не можете сдать помещение в аренду? Прочитайте нашу статью, в которой просто и по шагам расписан весь процесс о том, как сдать любое помещение в аренду быстро....

13 12 2021 23:34:27

Какие документы запросить у арендодателя нежилого помещения.

Узнайте из нашей статьи, какие документы нужно запросить у арендодателя нежилой недвижимости, чтобы сохранить свои деньги....

12 12 2021 17:22:45

Арендодатели заpaбатывают, даже когда спят

Пpaктически ни один другой актив для инвестиций не может ГАРАНТИРОВАТЬ такие крутые преимущества, как недвижимость. О чем речь?...

11 12 2021 8:12:39

Как инвестировать в недвижимость: лучшие и самые прибыльные варианты.

Есть много способов, как инвестировать в недвижимость, чтобы получать прибыль. О самых популярным мы рассказываем в нашей статье. Инвестиции в недвижимость от 10000 рублей....

10 12 2021 20:28:49

Полное руководство по аренде коммерческой недвижимости. Как арендовать помещение.

В нашем руководстве даются основные моменты и инструкции, как арендовать помещение, чтобы не потерять время и деньги и пользоваться помещение длительное время....

09 12 2021 18:28:10

Аналитика по офисной недвижимости в третьем квартале 2020г.

Аналитическая записка о состоянии рынка офисной недвижимости Москвы в третьем квартале 2020г. и тенденции его развития в ближайшем будущем....

08 12 2021 15:47:10

Как заключить договор аренды: 9 главных советов, которые помогут сохранить ваши деньги. Инструкция для арендатора.

Как заключить договор аренды недвижимости: 9 главных советов, которые помогут сохранить ваши деньги. Инструкция для арендатора....

07 12 2021 22:43:45

Как определить, по какой цене сдать в аренду недвижимость.

Иногда очень трудно определиться, по какой цене сдать в аренду недвижимость, чтобы не продешевить или не искать долго арендаторов. 3 надежных способа сделать это в нашей статье...

06 12 2021 2:27:48

Инвестирование в недвижимость для начинающих.

Эта небольшая статья расскажет о том, что такое инвестирование в недвижимость, чтобы те кто делает первые шаги смогли понять, какие есть способы для получения дохода....

05 12 2021 3:11:32

Еще:
Недвижимость -1 ::