Договор аренды недвижимости. Все о сроке и государственной регистрации. Регистрировать или нет? > Бентен - недвижимость
Бентен - квартира, дача, дом!    

Договор аренды недвижимости. Все о сроке и государственной регистрации. Регистрировать или нет?

Договор аренды недвижимости. Все о сроке и государственной регистрации. Регистрировать или нет?

Нужно ли регистрировать договор аренды, на какой срок можно заключать договор, какие документы нужны для регистрации договора аренды, особенности договоров аренды, заключаемых на различные сроки. Об этом и о многом другом в этой статье.

Вы узнаете:

На какой срок можно заключить договор аренды недвижимости.

Какой срок нужно выбрать для подписания договора аренды недвижимости.

Особенности договоров с различным сроком действия.

Стоимость и сроки государственной регистрации.

Какие нужны документы для регистрации договора аренды.

Нужно ли вообще регистрировать договора аренды недвижимости.

Как заключить долгосрочный договора аренды недвижимости, не регистрируя его в Росреестре.

Виды договоров аренды недвижимости в зависимости от срока действия.

Договоры аренды недвижимости в зависимости от срока их действия можно разделить на 3 основные группы:

  1. Краткосрочные договоры аренды. С юридической точки зрения это договоры, заключаемые на срок менее 365 дней. То есть менее 1 года. Это может быть договор аренды помещения на срок 11 месяцев, а может быть аренда квартиры или гостиничного номера на одну ночь. Все это краткосрочные договоры.
  2. Долгосрочные договоры аренды. Долгосрочным договором аренды недвижимости называют договор, заключенный на срок не менее 1 года (п.2 ст. 651 ГК РФ).
  3. Договор с неопределённым сроком действия. Хотя срок – это одно из существенных условий для пpaктически всех видов договоров, но для договоров аренды сделано исключение. Напомню, что такое существенные условия договора  это условия, без которых договор считается незаключенным. Но для договоров аренды законодатель сделал исключение (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Стороны могут не прописывать в договоре срок, на который договор заключен, и все равно такой договор будет действителен и обязателен для стороны и третьих лиц. При соблюдении, конечно, иных существенных требований к договору аренды.

Исходя из вышесказанного договор аренды недвижимости можно заключить на любой срок: от нескольких дней или даже часов до бесконечности. Ведь, что такое договор аренды с неопределенным сроком? Бессрочный договор!

На пpaктике, если не рассматривать сдачу квартир и апартаментов в краткосрочную аренду для проживания, договоры аренды помещений заключают на срок от 11 месяцев до 10 лет. При аренде земельных участков можно встретить договоры и более длительными сроками: 25, 50 и более лет.

Как заключить договор аренды: 9 главных советов, которые помогут сохранить ваши деньги. Инструкция для арендатора.

Какой срок выбрать арендатору и арендодателю для договора аренды.

Тут все зависит от целей арендодателя и арендатора. Если стороны нацелены на долгосрочное сотрудничество, то обе стороны будут стремиться к подписанию договора на как можно больший срок. В нашей пpaктике средний срок договоров аренды – 5-7 лет.

Для арендодателя длительный договор с надежным арендатором хорош тем, что арендодатель можно спрогнозировать свои денежные потоки на несколько лет вперед. И, наоборот, короткий договор не позволяет арендодателю планировать свое финансовое будущее. Арендатор может по окончанию договора не продлить его и в этом случае арендодателю придется потратить деньги и время на поиск нового арендатора.

Арендатору долгосрочный договор гарантирует, что он может спокойно пользоваться помещением тот срок, который указан в договоре и на условиях, установленных в договоре. Особенно это важно в тех случаях, когда точка продаж выходит на окупаемость несколько лет или арендатор планирует вложить серьезные деньги в ремонт. В этом случае нужно заключать только долгосрочный договор, чтобы гарантировать защиту своих инвестиций.

В каких случаях стороны подписывают краткосрочный договор?

  • Если ни одной из сторон не принципиален срок. Примером может быть договор аренды квартиры (договор найма жилого помещения). Такие договоры, даже при аренде элитных квартир, как правило, заключаются на срок меньше одного года с возможностью продления. В случае, если стороны не договорятся по условиям продления, арендатор просто найдет себе новую квартиру, а арендодатель – нового жильца.
  • Если нет возможности заключить зарегистрировать долгосрочный договор. Росреестр предъявляет определенные требования к составу и содержанию документов для регистрации. Если эти требования стороны не могут выполнить (например, отсутствует кадастровый или условный номер, само здание или помещение еще не зарегистрировано в Росреестре), то один из вариантов – это подписание краткосрочного договора с возможностью пролонгации.
  • Если заключение краткосрочного договора – это требование одной из сторон. Требование арендодателя в этом случае может быть обосновано тем, что он не заинтересован подписывать долгосрочный договор аренды с этим конкретным арендатором. Другой случай – арендодатель планирует продать помещение, а по условиям предварительных договоренностей с покупателем, он не может обременять помещение.

Арендатор может рассматривать данное помещение как временное, поэтому тоже не заинтересован в подписании договора.

Договор аренды недвижимости с неопределенным сроком.

Особенностью договора аренды недвижимого имущества с неопределенным сроком является то, что такой договор может быть расторгнут любой из сторон в любое время при условии письменного уведомления другой стороны не менее чем за 3 месяца до даты расторжения.

Но у договора аренды недвижимого имущества есть еще одна особенность, которая позволяет превращать его фактически в долгосрочный договор. Зачем это надо? Как уже говорилось выше, бывают случаи, когда долгосрочный договор не может быть зарегистрирован в Росреестре.  При этом арендатор хочет арендовать помещение, сделать глобальный ремонт, а чтобы окупить все вложения и заработать ему нужно 5 лет.

Вот здесь на помощь может прийти следующая правовая конструкция договора аренды с неопределенным сроком. Согласно ст. 610 ГК РФ договором аренды недвижимости может быть установлен иной срок, кроме трехмecячного, для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Чтобы арендатору решить вопрос из предыдущего примера со сроком, стороны могут заключить договор аренды помещения или здания на неопределенный срок и прописать, что:

  • Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке с предупреждением за 5 лет.

Или

  • Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке с предупреждением за 3 месяца, но только после истечения 4 лет и 9 месяцев действия договора аренды.

Результат один и тот же. Фактически договор становится долгосрочным.

Следует принимать во внимание, что существует риск признания такой сделки недействительной, так как стороны имели намерение заключить именно долгосрочный договор. Мы в своей пpaктике с такими случаями не сталкивались, так как в принципе не очень понятно, кто будет оспаривать этот договор. Тем не менее, использовать данную конструкцию можно только, если невозможна государственная регистрация договора аренды недвижимости.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости.

Согласно п.1 ст. 51  Закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» «Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества

Самый простой способ подать заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимости, в том числе нежилой, — сделать это через МФЦ. Заявление о государственной регистрации подает арендодатель или арендатор.

Документы для государственной регистрации договора аренды помещения или здания.

Список документов для государственной регистрации договора аренды недвижимости

Обратите внимание, что часть документов из списка выделены крупным шрифтом, а остальные мелким. Те документы, которые выделены мелким шрифтом предоставлять не нужно, по крайней мере в Москве. Росреестр сам их получает в порядке межведомственного взаимодействия у других госорганов.

Со списком документов для регистрации договора аренды недвижимости можно также ознакомиться на портале Госуслуг.

Что касается Устава. Здесь как-то не сложилось пока четкой картины. Как правило, предоставлять его не надо, но иногда служащие, которые принимают документы в МФЦ хотят получить нотариальную копию этого документа. Поэтому мы выделили его крупным шрифтом, но, повторюсь, его наличие в списке документов на государственную регистрацию договора аренды не является обязательным требованием.

Какие документы запросить у арендодателя нежилого помещения.

Стоимость государственной регистрации договора аренды недвижимости.

Юридические лица – 22 тыс. рублей.

Физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели – 2 тыс. рублей.

Срок государственной регистрации договора аренды недвижимости.

7 рабочих дней. Срок начинает течь со следующего рабочего дня после подачи документов на государственную регистрацию.

Последствия НЕрегистрации долгосрочного договора аренды.

Согласно сложившейся судебной пpaктике для сторон договора аренды, который должен быть зарегистрирован, но не зарегистрирован, все равно является действующим и обязательным к исполнению. Ни одна из сторон не может ссылаться не отсутствие государственной регистрации как на основание признания договора аренды недействительным.

При этом для третьей стороны отсутствие государственной регистрации может быть основанием для обращения в суд о признании незарегистрированного договора аренды не заключенным.  В этом случае печальные последствия могут быть только у арендатора, так как в этом случае ему придется освободить помещение и искать новое. Поэтому если арендатор нацелен на долгосрочное использование помещения, ему необходимо зарегистрировать договор как можно быстрее либо прописать ответственность арендодателя в случае признания договора незаключенным. Если, конечно, будет доказано, что в этом есть его вина.




Выгодно ли покупать курортную недвижимость?

Тема инвестиций в недвижимость сегодня очень популярна. В этой статье мы разберем выгодно ли покупать курортную недвижимость....

23 01 2022 13:22:48

Полное руководство по аренде коммерческой недвижимости. Как арендовать помещение.

Полное руководство по аренде коммерческой недвижимости. Как арендовать помещение. В нашем руководстве даются основные моменты и инструкции, как арендовать помещение, чтобы не потерять время и деньги и пользоваться помещение длительное время....

22 01 2022 7:24:40

Какие офисы покупать в 2020г. Офисы класса А, В или С?

Офисы класса В- и С будут массово закрываться, а офисы класса А будут процветать. Так ли это? И стоит ли покупать офисы в 2020г.? Об этом в нашей статье....

21 01 2022 12:57:36

Как выбрать офис? Инструкция и чек-лист выбора офиса.

Ищите офис? В нашей статье мы расскажем, как выбрать офис, чтобы не потерять время, деньги и нервы. Простые, но работающие советы и чек-лист по выбору офиса...

20 01 2022 12:37:44

Аналитика по рынку торговой недвижимости в Москве за 4-й квартал 2020г.

Представляем очередной аналитический обзор рынка торговой недвижимости Москвы. На этот раз в фокусе внимания рынок аренды и продажи в 4-м квартале 2020г....

19 01 2022 5:42:31

Почему покупка недвижимости может принести убыток и разочарование?

В нашей статье мы расскажем, как не стоит покупать недвижимость, чтобы не потерять деньги и не разочароваться в этом инструменте....

18 01 2022 14:38:37

Что будет с ценами на жилье в 2021-2022?

Рост цен на квартиры за период июнь 2020-июль 2021 составил 40-60%. Будет ли жилье расти и дальше такими темпами или мы на пороге снижения цен? Наше мнение в статье....

17 01 2022 20:39:10

В какую недвижимость лучше инвестировать. Рейтинг лучших инструментов для инвестиций в недвижимость в России.

В какую недвижимость лучше инвестировать. Рейтинг 9 лучших инструментов для инвестиций: Ключевые отличия, потенциальная доходность, удобство и уровень риска...

16 01 2022 20:16:53

Арендная плата за помещение. 8 ответов, которые нужно знать.

Каждый понимает термин арендная плата по разному. Чтобы не запутаться и не ошибиться, мы ответим на 8 вопросов об арендной плате просто. На пальцах....

15 01 2022 12:32:47

Как государство декларирует помощь бизнесу, а чиновники этот бизнес разоряют.

Статья о взимании госпошлины за регистрацию допсоглашений к договорам аренды или как увеличить расходы бизнеса в 22 раза!...

14 01 2022 8:26:21

Профессиональное инвестирование в недвижимость для физических лиц.

Инвестирование в недвижимость для физических лиц. Как проводить первоначальный финансовый анализ инвестиционных возможностей, чтобы выбирать лучший актив....

13 01 2022 17:11:40

28 шагов, которые расскажут, как продать недвижимость быстро и самостоятельно без риэлтора.

Самое полное описание шагов о том, как продать любой объект недвижимости самостоятельно, быстро и без риэлтора. Всего 28 последовательных действий!...

12 01 2022 19:45:11

Как льготная ипотека привела к росту расходов покупателей квартир.

Льготная ипотека в совокупности со сниженной учетной ставкой ЦБ РФ привела к серьезному росту недвижимости, в результате чего значительно увеличились расходы покупателей квартир....

11 01 2022 22:35:27

Как государство декларирует помощь бизнесу, а чиновники этот бизнес разоряют.

Как государство декларирует помощь бизнесу, а чиновники этот бизнес разоряют. Статья о взимании госпошлины за регистрацию допсоглашений к договорам аренды или как увеличить расходы бизнеса в 22 раза!...

10 01 2022 1:58:33

Какие документы запросить у покупателя нежилого помещения

Статья рассказывает о том, какие документы нужно получить у покупателя недвижимости, чтобы минимизировать риски потери денег и признания договора недействительным....

09 01 2022 7:24:36

Все на выход! Что будет с рынком офисной недвижимости Москвы после пандемии.

Прогноз развития рынка офисной недвижимости после завершения пандемии. Анализ текущей ситуации и прогноз ее рынка офисов на ближайшую перспективу....

08 01 2022 12:14:41

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.

Статья на тему "Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя": права, основания, порядок и процеДypa расторжения договора, направление уведомления...

07 01 2022 23:45:47

Инвестиции для начинающих физических лиц.

Статья инвестиции для начинающих физических лиц поможет сориентроваться в многообразии активов и составить представление, куда вкладывать деньги....

06 01 2022 14:36:17

10 новых тенденций в сфере недвижимости в 2022 году

Сектор недвижимости меняется и приспосабливается к новым реальностям, как и вся экономика. В этой статье мы рассматриваем 10 новых тенденций в недвижимости, которые нас ждут в 2022г....

05 01 2022 5:16:11

Как заполнить договор купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

Расскажем, как заполнить договор купли-продажи квартиры между физическими лицами с расчетом через банковскую ячейку. Скачать типовой договор можно по ссылке...

04 01 2022 23:59:53

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Расторжение договора аренды помещения по инициативе арендатора - важный и отвественный процесс. Как сделать это правильно и избежать ошибок в нашей статье....

03 01 2022 17:53:43

Как заполнить договор купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

Как заполнить договор купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция Расскажем, как заполнить договор купли-продажи квартиры между физическими лицами с расчетом через банковскую ячейку. Скачать типовой договор можно по ссылке...

02 01 2022 22:42:50

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора. Расторжение договора аренды помещения по инициативе арендатора - важный и отвественный процесс. Как сделать это правильно и избежать ошибок в нашей статье....

01 01 2022 17:29:53

6 способов, как потерять деньги при покупке недвижимости.

6 способов, как потерять деньги при покупке недвижимости. Если не хотите потерять деньги при покупке недвижимости, то прочитайте нашу статью о шести самых распространенных инвестиционных ошибок....

31 12 2021 0:56:28

Анализ инвестиций в недвижимость

Чтобы не купить какой-нибудь неликвид, который будет тянуть из вас деньги, нужно обязательно проводить анализ инвестиций в недвижимость. Эта статья для тех, кто начинает делать свои первые шаги в этой сфере....

30 12 2021 5:24:30

Как сдать помещение в аренду.

Не можете сдать помещение в аренду? Прочитайте нашу статью, в которой просто и по шагам расписан весь процесс о том, как сдать любое помещение в аренду быстро....

29 12 2021 1:38:22

Как заключить договор аренды: 9 главных советов, которые помогут сохранить ваши деньги. Инструкция для арендатора.

Как заключить договор аренды недвижимости: 9 главных советов, которые помогут сохранить ваши деньги. Инструкция для арендатора....

28 12 2021 11:32:36

Система классификации офисов. Классы офисов A, B, C, D, E.

Как правильно позиционировать или выбрать офисное здание в аренду. В этом поможет система классификации офисов на классы офисов A, B, C, D, E....

27 12 2021 19:50:27

Какие документы запросить у арендодателя нежилого помещения.

Узнайте из нашей статьи, какие документы нужно запросить у арендодателя нежилой недвижимости, чтобы сохранить свои деньги....

26 12 2021 8:55:35

Где искать помещение в аренду. 5 главных источников информации.

Наша статья расскажет о 5 основных источников информации, где искать помещение в аренду, чтобы помочь вам сохранить время, нервы и деньги....

25 12 2021 10:15:43

10 особенностей хаpaктера, мешающих быть успешным риэлтором.

Работа риэлтора одна из самых творческих. Мы расскажем о 10 особенностях хаpaктера, мешающих стать успешных риэлтором и добиваться крутых результатов....

24 12 2021 10:43:23

Аналитика по помещениям стрит-ритейл в третьем квартале 2020г.

Аналитика по помещениям стрит-ритейл в третьем квартале 2020г. Аналитическая записка о состоянии рынка торговой недвижимости (street retail) Москвы в третьем квартале 2020г. и тенденции его развития в ближайшей перспективе....

23 12 2021 14:46:36

Как заработать на жилой недвижимости: 9 надежных способов.

Как заработать на жилой недвижимости: 9 надежных способов. В нашей статье мы расскажем о нескольких способах, как заработать на недвижимости - квартире или жилом доме. От самых простых - до довольно экзотическим. Прочитайте нашу статью!...

22 12 2021 10:54:10

Договор аренды недвижимости. Все о сроке и государственной регистрации. Регистрировать или нет?

Как заключить долгосрочный договор аренды недвижимости, не регистрируя его в РОсреестре. И еще многое другое о сроке и государственной регистрации договоров аренды недвижимости....

21 12 2021 17:20:27

Инвестирование в недвижимость для начинающих.

Эта небольшая статья расскажет о том, что такое инвестирование в недвижимость, чтобы те кто делает первые шаги смогли понять, какие есть способы для получения дохода....

20 12 2021 21:15:32

Можно ли использовать жилое помещение под офис?

Возможно ли использование квартиры под офис? Об этом в нашей статье, варианты использования, нормативные акты, риски, штрафы....

19 12 2021 11:12:57

Как определить, по какой цене сдать в аренду недвижимость.

Иногда очень трудно определиться, по какой цене сдать в аренду недвижимость, чтобы не продешевить или не искать долго арендаторов. 3 надежных способа сделать это в нашей статье...

18 12 2021 20:34:35

Как инвестировать в недвижимость: лучшие и самые прибыльные варианты.

Есть много способов, как инвестировать в недвижимость, чтобы получать прибыль. О самых популярным мы рассказываем в нашей статье. Инвестиции в недвижимость от 10000 рублей....

17 12 2021 23:10:33

В какие активы вложить средства? Основные виды активов.

В какие активы вложить средства? Основные виды активов. Инвестиция - это расход денег с целья заработать еще больше. В стать мы расскажем об основных видах активов, чтобы помочь инвестору решить, в какие активы вложить средства....

16 12 2021 15:37:54

Инвестиции в залоговую недвижимость.

Статья о том, что такое инвестиции в залоговую недвижимость. Где найти, как проверить и купить объект залоговой недвижимости, чтобы получить отличный доход....

15 12 2021 3:52:29

Выгодно ли покупать курортную недвижимость?

Выгодно ли покупать курортную недвижимость? Тема инвестиций в недвижимость сегодня очень популярна. В этой статье мы разберем выгодно ли покупать курортную недвижимость....

14 12 2021 14:42:13

Как заработать деньги на недвижимости?

Хотите заработать деньги и получать стабильный денежный поток, мы расскажем о 3 главных способах, как заработать деньги на недвижимости....

13 12 2021 11:48:11

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя. Статья на тему " Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя": права, основания, порядок и процедура расторжения договора, направление уведомления...

12 12 2021 5:18:37

Аналитика по офисной недвижимости в третьем квартале 2020г.

Аналитика по офисной недвижимости в третьем квартале 2020г. Аналитическая записка о состоянии рынка офисной недвижимости Москвы в третьем квартале 2020г. и тенденции его развития в ближайшем будущем....

11 12 2021 1:41:27

Аналитика по помещениям стрит-ритейл в третьем квартале 2020г.

Аналитическая записка о состоянии рынка торговой недвижимости (street retail) Москвы в третьем квартале 2020г. и тенденции его развития в ближайшей перспективе....

10 12 2021 3:20:46

Арендодатели заpaбатывают, даже когда спят

Пpaктически ни один другой актив для инвестиций не может ГАРАНТИРОВАТЬ такие крутые преимущества, как недвижимость. О чем речь?...

09 12 2021 8:18:43

Эффективное объявление о продаже недвижимости в интернете. Формула ПИКАДОР: инструкция + секрет маркетолога.

Инструкция, как составить эффективное объявление об аренде, продаже квартир, офисов и другой коммерческой недвижимости по формуле маркетинга ПИКАДОР....

08 12 2021 9:34:52

Аналитика по рынку офисной недвижимости в Москве за 4-й квартал 2020г.

Представляем Вашему вниманию аналитику по рынку офисной недвижимости Москвы в 3-4 кварталах 2020г. Обзор по изменениям рынка аренды и продажи офисов....

07 12 2021 10:41:34

Как самому зарегистрировать договор аренды.

В этой статье мы расскажем о том, как самому зарегистрировать договор аренды недвижимости: когда это нужно, какие нужны документы, сколько это стоит, и куда подавать документы....

06 12 2021 3:36:30

Как заработать на жилой недвижимости: 9 надежных способов.

В нашей статье мы расскажем о нескольких способах, как заработать на недвижимости - квартире или жилом доме. От самых простых - до довольно экзотическим. Прочитайте нашу статью!...

05 12 2021 10:33:30

Еще:
Недвижимость -1 ::