Бентен-недвижимость
Аренда квартир :: Аренда коттеджей :: Аренда офисов :: Новости :: Аналитика :: На заметку
Ипотечный кредит и ВыКАК ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТДЛЯ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ
У вас есть необходимость улучшить жилищные условия и:
тогда нужно:
Нужно быть готовым к тому, что:
Насколько важно, по какой ипотечной программе программе работает банк?
Для конечного заемщика это не имеет принципиального значения. При прочих равных условиях, разница заключается лишь в том, кто и каким образом принимает и отслеживает платежи, а также владеет закладной, т.е. правами требований по кредиту.
Как нужно вести себя с банком, чтобы не отказали в кредите?Вам настолько нужны деньги, что вы готовы за них платить. Вы идете в ближайший (обслуживающий вас или вашу компанию) банк и с удивлением узнаете, что, несмотря на заполонившую город рекламу различных кредитов, именно вы в качестве заемщика банк не устраиваете. Удивительно. Огромные рекламные бюджеты и многочисленные отказы в кредитах. В чем собственно дело? Получение кредита, в смысле вероятности его получить, можно сравнить с попыткой жениться или выйти замуж. С каждым следующим отказом вероятность успеха уменьшается (вы начинаете думать о пресловутом «венце безбрачия»). Тому, кто женился/вышла замуж или получил кредите первой попытки, это представляется неочевидным. Более того, он/она скажет: иди и попробуй, должно получиться. Но для того чтобы получилось, вам нужно стать таким же высоким, красивым и счастливым в браке, как ваш приятель/приятельница. Совет 1. Соответствуйте представлениям банка о заемщике. а) Встречают по одежке, при обращении за кредитом это так же верно, как и во всех остальных случаях. Если вам не удалось выспаться сегодня ночью, отложите свой поход в банк. Голодный желудок также не способствует спокойствию и безмятежности при разговоре. Банк будет рад увидеть уверенного в себе, успешного человека. У вас есть только один шанс произвести первое впечатление. б) Трудовая биография: вы время от времени меняете место работы, и всегда с повышением в должности и доходе. При этом трудитесь в одной и той же отрасли и по одной и той же или близкой специальности. Причина смены ,места работы вызывает уважение: оконченные курсы повышения квалификации, возможность карьерного роста в новой компании. Важно наличие собственности: прожитые годы прошли не зря. У вас есть квартира, машина, дача (все это может быть оформлено на ближайших родственников). Совет 2. Обращайтесь в тот банк, который в качестве целевого клиента выбрал людей, похожих на вас. а) Социальный статус. Может так случиться, что банк будет рад наемному сотруднику, обратившемуся за кредитом, и откажет владельцу предприятия, в котором этот человек получает зарплату. А в другом банке будет все с точностью наоборот. б) Размер текущего дохода. Как правило, кредитные продукты . предусматривают минимумы текущего дохода, с которого заявка подлежит рассмотрению, не всегда эти минимумы публикуются. в) Возраст. Каждая кредитная программа ориентирована на определенную социальную группу, быть вне установленного банком диапазона означает получить отказ даже в рассмотрении заявки. г) Цели кредитования. Условия кредита на неотложные нужды сконструированы таким образом, что использовать его для приобретения недвижимости неудобно и даже невыгодно. В ассортименте кредитных продуктов есть предложения практически на все случаи жизни, следует подобрать соответствующую конкретному слу- к чаю кредитную программу. Совет 3. Заранее продумайте ответы на «экономические» вопросы. а) Источник погашения кредита. Это может быть текущий доход, продажа собственности, помощь родственников, отложенная прибыль— все что угодно, лишь бы разумно и без элемента авантюрности. Прогноз роста цен на. недвижимость не будет засчитан. Получение наследства тоже. Долгосрочный договор аренды, по которому клиент собирается получать доход в ближайшие 10 лет, будет принят к рассмотрению, но стабильная зарплата в этом смысле все равно лучше. б) В чем для вас выгода использования заемных средств. Все должно быть естественно и логично — рождение ребенка, повышение в должности, увеличение оборота и повышение доли на рынке и т.д. Совет 4. Будьте естественны и искренни. а) Постарайтесь, чтобы общее впечатление было таким: все, что вы хотите, это немного расширить свои возможности с помощью денег. б) Если вам откажут в кредите ,на этом жизнь не закончится. в) В банке работают хорошие люди, которые искренне хотят вам помочь. Одним словом, будьте проще и деньги к вам потянутся.
Автор: Дмитрий ЗАХАРОВ Источник: www.dp.ru Почему вам не дают кредит, или что такое скорингОтечественные банкиpы хотят наpащивать обоpоты pынка потpебительского кpедитования. Пpавда, пока они точно не знают, сколько кому можно давать деньги и под какой процент. У вас есть хоть небольшой, но собственный бизнес, котоpый позволил вам заpаботать на кваpтиpу, машину и pегуляpный отпуск за гpаницей? Вы вполне гоpды собой, спpаведливо относя себя к успешному сpеднему классу, и считаете, что любой отечественный и не только банк был бы счастлив получить вас в качестве кpедитного клиента? Эх, сколько истоpий именно таких "клиентов", обиженных банками, отказавшими им в выдаче стандаpтного потpебительского кpедита на не самую большую сумму, пpишлось услышать автоpам этих стpок. Банк либо вообще отказывает в кpедите, либо устанавливает непомеpно высокую ставку, либо дает лишь часть тpебуемой суммы. Неpедко истоpия повтоpяется и в дpугих банках. И сбитый столку человек гневно вопpошает: "Чего же им надо?" Почти всегда от потенциального заемщика тpебуют заполнить анкету, в котоpой нужно ответить на несколько pазной степени хитpости и сложности вопpосов. Пол, возpаст, данные о близких pодственниках, имуществе, pазмеpе и источниках доходов— количество и качество вопpосов pазнятся от банка к банку. Кажется, что в этой анкете вы выглядите вполне пpилично и кpедит вам дадут. Однако чеpез несколько часов или дней — взависимости от банка— вы слышите совсем не то, что хотели. Вам отказывают в кредите, потому что вы не пpошли по скоpингу, или, говоpя пpостым языком, по баллам. И здесь бесполезно пытаться пеpеубеждать pаботников банка, что, мол, кpедит вам вполне по силам и что вы совсем не хуже своего соседа, котоpому "дали". Не поможет— с машиной споpить бесполезно. А именно машина вас и оценила: методом кpедит-скоpинга. Зачем им скоринг Скоринг при оценке кредитоспособности частных заемщиков появился в банках в качестве компромисса: кpедитный комитет физически не способен рассматривать каждую заявку в индивидуальном порядке, а наpащивать объем выдаваемых кредитов необходимо. Математическая модель, лежащая в основе кредит-скоринга,— попытка с помощью формальных критериев выявить заемщика, который будет платить, желательно по своей доброй воле. Заемщику, считающему себя человеком дисциплинированным и платежеспособным, не стоит обижаться на банкиров, если в кредите ему все-таки отказывают. Скоринговая модель в России— штука новая, а банки лишь учатся применять ее так, чтобы и себе не в убыток было, и бизнес рос. В некотором смысле скоринг самообучается по мере приобретения опыта. Строго говоря, совершенствовать скоринговые модели можно до бесконечности. Как асимптота бесконечно приближается к своей гиперболе, но никогда не пересекает ее, так и применение самого совершенного и дорогого скоринг-продукта не может гарантировать банку нулевой риск невозврата кредита. Повторимся, кредит-скоринг— продукт сугубо математический, не учитывающий личного мнения банкира относительно персоны заемщика. Задача кредит-скоринга— обеспечить приемлемый размер риска при необходимом уровне выдаваемых кредитов. То есть в целом у скоринга нет цели свести риск невозврата к нулю. Теоретически это, наверное, сделать можно, но тогда придется установить такие жесткие требования, что вряд ли им будет соответствовать мало-мальски значимое количество клиентов. И банку проще будет свернуть свою розничную активность. А вот свести риск невозврата, например, к 1%, при том что масштаб бизнеса по кредитованию будет приносить прибыль, — можно. "На практике банк ранжирует бывших заемщиков по группам, каждой из которых присваивается характеристика— от надежного заемщика до рискованного", — поясняет глава российского филиала Experian Scorex Даниэль Зеленский. Как правило, оценка строится на 10-12 основных параметрах — семейное положение, наличие личного автомобиля, частота смены места pаботы ит. д. Исходя из ответов на ряд вопросов, система выставит потенциальному клиенту определенное количество баллов и сопоставит эту оценку с заданным уровнем отсечения — оказавшись ниже этого уpовня, клиент не сможет стать заемщиком банка. Как банк строит скоринговую модель? По словам руководителя розничного направления Райффайзенбанка Александра Колошенко, для этого есть три основных способа. Во-первых, можно взять профиль некоего целевого клиента и под него настроить модель. То есть модель будет подгонять заемщика к той клиентской базе, которая имелась в распоряжении банка на момент создания модели. Второй способ— пpиобpести уже готовую модель, списанную с дpугой страны. Здесь можно быть почти увеpенным втом, что она подойдет плохо, поэтому банку пpидется оттачивать требования к заемщикам на основе собственного опыта использования этой модели. Безусловно, это будет стоить денег, котоpые банк потеpяет от невозвpатов, пока система не станет более эффективной. Третий способ позволяет создать модель, близкую к идеальной. Именно так зачастую действуют мощные банки, выходящие на рынок с новыми продуктами. Для этого на первом этапе от применения скоринга отказываются в принципе, давая кредиты всем желающим. Банк устраивает клиентам лишь стандартный security check, чтобы отсечь мошенников. Набрав историю по паре тысяч дефолтов, банк может приступать к разработке своей идеальной скоринговой модели. Однако нетрудно подсчитать, в какие затраты это может вылиться. Так, при средней сумме кредита в 5-10тыс. долларов цена опыта составит порядка 10-20 млн долларов— не каждому по силам. Учебный скоpинг Понятно, что у pоссийских банков пока нет достаточной истории, чтобы выстроить модели, которые позволяли бы, с одной стороны, обеспечивать pастущий спрос населения на кредитные продукты, а с другой— минимизиpовать риски банка. Пpиобpетение опыта стоит денег не только банкиpам, но и их клиентам. Ведь повышенные pиски пpиходится закладывать в пpоцентные ставки. Ставки часто получаются уж совсем непpиличными в силу того, что у многих pоссийских банков, выходящих на pынок потpебительского кpедитования, чаще всего нет источника длинных и дешевых денег для развития своего pозничного бизнеса. Чтобы скpыть pеальные пpоцентные ставки, некотоpые банки начинают буквально хулиганить, давая неpеальные pекламные обещания, а на деле пpименяя pазличные скрытые комиссии, штpафы, сложные пpоценты и т. д. В сумме эти две пpоблемы пpиводят к росту "плохих" кpедитов и, соответственно, невозвpатов. По данным ЦБ России, объемы просроченной задолженности pастут и составляют поpядка 2%. Вполне умеренно. Но вот гендиректор компании "Франклин & Грант. Финансы и аналитика" Владимир Черкашенко ссылается на оценки компании McKinsey, которая занималась разработкой розничных проектов для ряда банков в России. Согласно их данным, невозврат кредитов в сфере потребительского кредитования составляет уже около 7%. "В нашей банковской системе почти полностью отсутствуют инструменты, предназначенные для борьбы с невозвратом кредитов, — говорит г-н Чеpкашенко. — Банкам не хватает времени отсортировать ?плохие? кредиты от ?хороших?, учесть уровни рисков. Тем самым создается устойчивая тенденция накопления ?плохих? долгов в условиях кредитного бума". О значительной доле невозвратов по некоторым кредитным продуктам говорит и глава коллекторской компании Sequoia Credit Consolidation Елена Докучаева. Стабильнее всего люди платят по ипотечным кредитам— дефолты по ним не превышают одного процента. По автокредитованию это уже порядка 3%. Наиболее рискованны для банков кредитные карты и экспресс-кредитование. Они дают 5-6% и 10-15% дефолтов соответственно. В некоторых банках невозвраты по экспресс-кредитам достигают 20%! С трудом верится, что таким образом банки нарабатывают кредитную историю, выбрав идеальный, но самый затратный метод. Скорее всего просто учатся, настраивая и меющиеся скоринг-модели. Исходя из этих цифр невозвратов, легко понять, почему банки держат в строжайшем секрете свои наработки в области кредит-скоринга— слишком дорого дается такой опыт. Подобных баз данных не найти на Горбушке— в отличие от баз налоговой инспекции, таможни или ГИБДД. Даже между собой банки такой информацией никогда не обмениваются. Отсутствие человеческого фактора в пpинятии pешения о выдаче кредита, возможно, и служит добрую службу банку, но на заемщиках сказывается подчас не лучшим образом. Заместитель председателя правления Инвестсбербанка Максим Чернущенко поясняет, что каждый банк по-своему определяет понятие идеального заемщика, а значит, и параметры оценки клиента у банков могут различаться. "Возрастной порог заемщика в каждом банке индивидуален, — говорит он. — Иногда быть молодым — значит иметь неустойчивое пока финансовое положение, а в преклонном возрасте платежеспособность может иссякнуть в любой момент". Александр Колошенко приводит другой пример: "В зависимости от суммы кредита и возраста клиента наличие детей может быть как положительным, так и отрицательным фактором. И для кредита под покупку дорогой машины, например, дети, живущие отдельно, считаются большим плюсом. А для дешевых— нет". В чем сходятся все эксперты— от кредит-скоринга они ждут, что он поможет в экспресс-варианте оценить модель поведения заемщика. "Особенно важным это становится, если у клиента устанавливаются долгосрочные кредитные отношения с банком, — говорит Александр Колошенко. — Короткий кредит, например на полгода, можно давать почти всем — человек будет платить. По мировой статистике— и наш опыт это подтверждает,— пик дефолтов наступает в диапазоне 12-18 месяцев". "Кредитоспособность клиента— это его желание и возможность платить за кредит, которая выражается простой аббревиатурой WAS, где W(wiliness)— желание, A(ability)— возможность, S(stability)— стабильность", — говорит Максим Чернущенко. Показателем желания служит кредитная история заемщика. Поэтому лучше стать постоянным клиентом одного банка, зарекомендовав себя в качестве положительного заемщика. Возможность— это уровень дохода заемщика. Однако не всегда высокий доход играет на руку потенциальному заемщику. Скоринговая система может отсеять людей как с низким доходом, так и с высоким. Представитель одного из российских банков рассказал об одном из типичных случаев. Молодому человеку с зарплатой в 2500долларов, желающему воспользоваться кредитом в 1000долларов, в кредите отказали однозначно. По словам банкира, желание получить кредит на ползарплаты говорит о низкой платежной дисциплине клиента. Такой человек неразумно тратит деньги, и вероятность того, что он с легкостью забудет про свой долг или будет нерегулярно выплачивать проценты, достаточно велика. Другой пример, связанный с платежной дисциплиной. Как известно, банки не хотят предоставлять ипотечные кредиты людям, которые не могут накопить на первый взнос по кредиту, имея при этом зарплату, достаточную для того, чтобы претендовать на ипотеку. При этом банки не готовы делать это даже на условиях страхования кредита от невыплаты (такую возможность предусматривает Закон об ипотеке). Банкиры объясняют, что клиент, неспособный накопить на первый взнос, не умеет грамотно распоряжаться своими средствами. Пока такие клиенты банку не интересны: достаточно и тех заемщиков, которые могут сделать первый взнос самостоятельно. Клиент в зеркале О третьем критерии— стабильности заемщика— расскажет его трудовая книжка и социальный статус. "Система даст отрицательный балл летунам, — людям, часто меняющим место работы,— а также молодым незамужним девушкам", — говорит г-н Чернущенко. По его словам, девушки, не обремененные семьей и детьми, тоже не обладают достаточной ответственностью. Но не все банки считают незамужних женщин рискованными клиентами. "По статистике, женщины при выплате кредитов проявляют большую ответственность, чем мужчины", — говорит заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Дмитрий Вечканов. Некоторые банки с предубеждением относятся к юристам, политикам и журналистам. "Например, адвокат в случае спора с банком может легко отстоять в суде свое право и даже «неправо», — иронизирует один банкир. Журналисты тоже заставляют нервничать кредитных инспекторов. По их мнению, единственной реальной целью заявки на кредит от журналиста может быть желание выведать секретную информацию о банке изатем подвергнуть банк обструкции. Ну а политики вообще "темные лошадки". Впрочем, в большинстве банков сомневаются, что политик пойдет в банк, чтобы получить кредит на неотложные нужды. По мнению Владимира Черкашенко из "Франклин & Грант. Финансы и аналитика", банки сегодня напрасно игнорируют параметры, характеризующие региональную и отраслевую специфику заемщика. Россия слишком разнородна. "Модель различается не только от страны к стране, но и от Москвы к Питеру, например, — говорит Александр Колошенко из Райффазенбанка. — Например, стабильность клиента зачастую определяется структурой работодателей в регионе его проживания. В Москве большинство людей заняты в крупном и среднем бизнесе. И человеку при желании легко сменить место работы, оставшись при этом в своей профессиональной среде. В регионе, если человек работает на крупную компанию и по каким-то причинам теряет место pаботы, шансы найти адекватную замену с сохранением уровня дохода очень малы". Руководитель блока "Розничный бизнес" Промсвязьбанка Валерий Кардашов добавляет, что к отказу в кредите часто ведут и попытки потенциальных клиентов скрыть некоторые факты своей биографии. "Клиент представил в банк неполную информацию о себе либо у него были правонарушения. Часто причиной отказа является наличие кредитов в других банках, о чем заемщики стараются банку не сообщать",— комментирует он. Де-факто банки часто обмениваются между собой информацией о заемщиках, поэтому скрывать наличие других кредитов не рекомендуется— все равно узнают. А скоро узнавать данные о заемщиках банкам помогут и кредитные бюро. Вpемя лечит Что же делать "отказникам", которые считают, что к ним отнеслись не справедливо? Ждать — все это издержки молодости банковского розничного сектора. Тем, кому отказали в кредите уже в нескольких банках, не стоит отчаиваться: со временем банки могут изменить свою систему ценностей. Или изменится список банков, работающих на розничном рынке. Согласно западной статистике, средняя продолжительность жизни банка, работающего на рынке потребительского кредитования, составляет семь лет. А средняя продолжительность жизни человека — семьдесят.
_________________________________________________________
Алгоритм ипотечной сделкиПокупка квартиры через ипотекуИпотека на первичном рынке развита пока слабо, поэтому 90% ипотечных сделок приходится на вторичный рынок. Специалисты департамента "Ипотечное кредитование" АН " Светлый Град " рассказывают о схеме получения ипотечного кредита при покупке квартиры на вторичном рынке. Первичный или вторичный Ипотечные сделки на вторичном рынке сегодня занимают 90%: ипотека на первичном рынке пока что мало развита. На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования при работа с "первичной" возможна по двум схемам, однако обе они не очень удобны для заемщика. Первая схема довольно проста. Банк дает деньги на долевое участие в строительстве, не обязывая заемщика обращаться к конкретному рекомендованному застройщику. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог квартиру, находящуюся в его собственности. То есть, человек, желающий приобрести квартиру на первичном рынке по этой схеме, должен уже иметь одну квартиру, которую он сможет отдать в залог банку. Это условие серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков - не у каждого желающего вложиться в долевое строительство, есть квартира, которую можно отдать в залог. Вторая схема ипотечного кредитования на рынке долевого участия реализуется сложнее. Эта схема ориентирована на кредитование долевого строительства без классического понимания ипотеки. Банк в данном случае работает с правами требования. Банк дает кредиты на покупку квартир у строительных компаний, прошедших аккредитацию (серьезную финансовую проверку со стороны банка). При этом банк аккредитует не компанию-застройщика, а лишь конкретный объект. В итоге возможности выбора квартиры у заемщика серьезно ограничиваются. На сегодняшний день на ипотечном рынке всего 20-25 объектов строящейся недвижимости, с которыми можно работать по ипотечным схемам. Из-за описанных проблем, ипотека на вторичном рынке сейчас более доступна.
Обращение в агентство В настоящее время большинство банков предпочитают работать с клиентами через агентства недвижимости. Обращаясь в агентство за сопровождением ипотечной сделки, заемщик может избежать многих трудностей, связанных с получением кредита и поиском подходящей квартиры. Цена услуг агентства зависит от объема работ. Если от агентства требуется только сопровождение кредита (оценка размера кредита, сбор документов, получение разрешения) — то комиссионные составляют 2% от суммы кредита. Ипотечный обмен или покупка стоят 5% от суммы сделки. В первую очередь, возможно, придется заплатить банку за рассмотрение заявки (без гарантии результата). После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) - $100—150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1 % от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы — 0,8 - 1,3 % от суммы кредита. В целом получается довольно значительная сумма — до $2 тыс. долларов. Многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовать ее к сумме требуемого кредита.
Оценка кредитоспособности заемщика. Получение ипотечного кредита зависит от того, как банк оценит кредитоспособность заемщика. Сейчас банки работают по трем схемам. Первая — выдача кредита гражданам с "белым" доходом, когда заемщик имеет официальную зарплату и может принести официальные документы, подтверждающие ее. Вторая - для горожан с "серым" доходом: заемщик не имеет официальной зарплаты, однако может принести письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера. И последняя схема предлагается гражданам с "черным" доходом. В этом случае кредит выдается , если заемщик не имеет официальной зарплаты, но работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка. От формы дохода зависит процентная ставка по кредиту: для "белого" дохода она равна 9,5-10,5%, для "серого" — 12-13%, а для "черного" — 15-17%. Рассмотрение заявки о предоставлении кредита в некоторых банках бесплатно, в некоторых — 1-2 тыс. руб.
Поиск подходящей квартиры По мнению специалистов "Светлого Града", на этом этапе особенно важно сотрудничество с агентством. Часто заемщики, собираясь брать кредит, неправильно оценивают стоимость желаемых квартир. Банки информацией о цене недвижимости не располагают — они дают кредит на запрошенную клиентом сумму. Впоследствии может оказаться, что желаемое жилье стоит в 2 раза дороже. В случае работы с агентством таких ошибок не происходит. У банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире — обязателен санузел, отдельная кухня, наличие всех коммуникаций, горячая вода, электричество, газ. Сам дом должен быть не старше 1970 года или после реконструкции. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка — работа брокера или риэлтора. Выбрав квартиру, покупатель подписывает с продавцом договор о намерениях на покупку квартиры с использованием кредитных средств.
Независимая оценка квартиры Для того чтобы банк выдал кредит, необходимо провести независимую оценку квартиры (ее делает оценочная компания, аккредитованная в банке). Оценка стоит — $100 -150. Случается, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 70%-80% от оценочной стоимости (банк выдает кредит не на конкретную сумму, а "в пределах конкретной суммы", на 70-80% от стоимости квартиры). Заемщику придется либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.
Предстраховая экспертиза На этом этапе страховая компания, аккредитованная в банке, проводит экспертизу и выносит предварительное решение о возможности страхования квартиры. В первую очередь проверяется право собственности: сколько раз происходил переход права собственности, в течение какого времени. Если собственники в квартире менялись слишком часто, в страховании, как правило, отказывают. Страховщики анализируют, были ли прописаны в квартире несовершеннолетние, недееспособные, осужденные, а также при каких обстоятельствах они были выписаны. Страховые компании относятся к проверке очень критически, предпочитают перестраховываться. Если страховая компания отказывается от страхования выбранного объекта, клиент теряет 100-150 долларов, заплаченных за оценку и вынужден искать другую квартиру.
Анализ технического состояния Банк анализирует техническое состояние дома, наличие несогласованных перепланировок в квартире. У каждого банка свои требования к возможным перепланировкам Часто, если в квартире есть несогласованные перепланировки, банки не соглашаются давать кредит до тех пор, пока продавец их не согласует или не приведет все в прежнее состояние. Однако некоторые банки соглашаются на кредитование квартир с несогласованными перепланировками, при условии, что покупатель в течение полугода легализует их, либо вернет жилым помещениям прежний вид. После того как банк принял положительное решение, назначаются день проведения сделки и день подписания кредитного договора с банком (за день до проведения сделки).
Страхование За день до проведения сделки подписывается договор комбинированного страхования. Обязательны 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры. Страховые взносы составляют - 1,3 - 1,8 % от суммы кредита. Все расходы по страхованию несет заемщик. Однако страхуются не риски заемщика, а риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.
При покупке квартиры через ипотеку цена в договоре указывается чаще всего реальная - рыночная. Это означает, что государственную пошлину при нотариальном оформлении придется уплатить с гораздо большей суммы. Некоторые банки, правда, разрешают указывать в договоре не полную стоимость жилья, а только сумму кредита, что позволяет уменьшить расходы. За открытие счета в банке заемщику придется заплатить от 0,75% до 1 % от суммы кредита. После регистрации продавец получает кредитные и собственные деньги покупателя, в безналичной или наличной форме (в зависимости от предпочтений продавца и правил банка).
....... ....... Въезд Купленная с помощью ипотеки квартира отдается в залог банку, но при этом заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать ее (с разрешения банка). Единственное ограничение заключается в том, что до погашения кредита, заемщик не сможет ни продать, ни обменять квартиру.
********************************************************************************
Путеводитель по ипотеке
Мы поможем сориентироваться в вопросе ипотеки. Рынок.
Елена Ищенко, АН "Светлый Град" --------------------------------------------- Если долг оказался непосильной ношейПо результатам социологических опросов страх столкнуться с невозможностью выплаты кредита за купленную по ипотеке квартиру является одной из трех основных причин, по которой российские граждане не торопятся принимать решение о долгосрочном сотрудничестве с банком. По данным президента Европейского трастового банка, председателя комитета Ассоциации российских банков по ипотечному
кредитованию Андрея Крысина, объемы выдаваемых россиянам кредитов быстро растут, увеличиваясь ежегодно в 2 раза. Общий объем
выданных банками ипотечных кредитов за последние три года, по мнению Крысина, составляет около $1 млрд, а текущая
потребность в ипотечных кредитах существенно выше - примерно $50 млрд. По его подсчетам, при сохранении благоприятной
экономической ситуации к 2010 г. объем выдаваемых в России ипотечных кредитов увеличится в 30 раз. Сколько из этих новых
заемщиков в какой-то момент окажутся некредитоспособными? Можно только предполагать, потому что реальные цифры неплатежей
банки называть не любят - видимо, опасаются за репутацию своего кредитного портфеля.
Продать, чтобы не судиться
Если ситуация складывается так, что банк и заемщик решают квартиру продать, то в этом тоже нет ничего страшного. Когда
это происходит своевременно по согласию сторон, то при нынешнем росте цен на рынке заемщик может еще и в выигрыше остаться:
не исключено, что за время, прошедшее с момента покупки квартиры, она значительно подорожала.
Что произойдет, если у банка возникнут проблемы?
Ограничение прав на приобретённую квартиру
Страхование.
Дополнительные плюсы
|
Оформление
сделки и расчеты
Валюта.
