Делиться надо

Уголовное преследование крупных землевладельцев может обернуться очередным витком передела собственности. Наводить порядок на подмосковном рынке земли нужно при помощи экономических инструментов

На днях арестован один из крупных подмосковных землевладельцев — председатель совета директоров компании «Вашъ финансовый попечитель» Василий Бойко. Предприниматель обвиняется в махинациях с землей, ему грозит до пятнадцати лет тюрьмы. Дан ход уголовным делам против другого латифундиста, главы компании «Ведомство» Ильи Дыскина, и его компаньонов. Телефоны этой структуры молчат, закрыт принадлежащий компании интернет-портал по продаже земельных участков, компания фактически исчезла с рынка, хотя раньше была одной из ведущих. Кроме того, в Подмосковье расследуется еще несколько уголовных дел, связанных с земельными правоотношениями.

«Как правило, претензии возникают к фирмам, имеющим не вполне очевидные с правовой точки зрения основания приобретения прав собственности на землю», — говорит старший партнер юридической компании «Мегаполис» Владимир Сметанин. Пока он, а также участники рынка недвижимости воспринимают все эти наезды как частные, не связанные друг с другом случаи. Однако то, что происходит на рынке земли, создает весомые предпосылки для широкомасштабной кампании против крупных землевладельцев.
Земельные олигархи

На подмосковном рынке земли надулся и готов лопнуть спекулятивный пузырь. Цены на участки заоблачны: в среднем от 2 до 7 тыс. долларов за сотку. Спрос огромный, но адекватного предложения на рынке нет. Структура предложения сильно нарушена. По словам риэлтеров, рынок буквально завален земельными участками большой площади — от 100 га и выше. При этом ощущается острый дефицит наиболее востребованных участков площадью от 40 га и меньше.

Политику на рынке определяет группа игроков. По экспертным оценкам, сегодня около 500 тыс. га в окрестностях Москвы контролируется десятью компаниями. Крупными землевладельцами считаются компании «Центр-Капитал», «Знак», «Вашъ финансовый попечитель», группа «Абсолют», Визави-банк, «Евразия» и ряд других структур. Контроль над огромными земельными массивами большинство землевладельцев получили пять—десять лет назад, скупив у колхозников земельные паи либо акции сельскохозяйственных предприятий. Львиная доля принадлежащих им участков — это бывшие колхозные наделы, оформленные как земля сельскохозяйственного назначения. Скупив эти земли по 50–100 долларов за сотку, сегодня землевладельцы выставляют их по 5–7 тыс. долларов. При этом крупные землевладельцы не желают дробить свои массивы. Во-первых, превращение сельхозземли в рыночный товар и дальнейший ее перевод в категорию земель для индивидуального жилищного строительства связан с дополнительными финансовыми и временнЫми затратами. Во-вторых, зачастую земля приобреталась не для спекулятивной перепродажи, а как объект для долгосрочных инвестиций, как способ накачивания капитализации своих компаний и как инструмент влияния на местные власти.

Сегодня неподконтрольные земельные олигархи имеют большое политическое влияние. Подмосковные и федеральные чиновники вынуждены считаться с их интересами и всегда готовы пойти на уступки коммерсантам. Например, при разработке проекта строительства Центральной кольцевой автодороги всесторонне учитывались интересы крупных землевладельцев, которые зачастую сами указывали чиновникам маршрут прохождения трассы.

Таким образом, сегодня рынок земли закрыт для средних и небольших инвесторов и девелоперских компаний. Для освоения же больших территорий требуются фантастические вложения. «Крупные землевладельцы набрали столько земли, что освоить ее в ближайшие десять лет не представляется возможным. Для этого требуются колоссальные инвестиции. По нашим подсчетам, чтобы реализовать на участке площадью триста гектаров девелоперский проект, например построить жилье, потребуется восемь—двенадцать лет и около миллиарда долларов», — рассказывает заместитель директора управления загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость» Владимир Яхонтов. Образовалась патовая ситуация. Самостоятельно вкладываться в развитие территорий крупные землевладельцы не хотят. Но и перепродать такие участки тоже не могут или не хотят.
Проткнуть пузырь

До недавнего времени государство смотрело на крупных землевладельцев сквозь пальцы и, похоже, только сейчас стало осознавать, что утратило не только ценный актив, но и контроль над частью территории. Установив монопольно высокие цены на землю, а также получив контроль над большими территориями, крупные землевладельцы фактически блокировали развитие Московского региона.

Все указывает на то, что рынок созрел для структурных сдвигов. По логике вещей следующим этапом его развития должно стать дробление земли, перепродажа ее с дисконтом средним компаниям, а затем и еще более мелким игрокам. Возможно, местные и федеральные власти, озадаченные реализацией нацпроектов, намерены ускорить этот процесс и готовят масштабную ревизию подмосковных территорий. Косвенно об этом свидетельствует и то, что многие латифундисты, держащие нос по ветру, уже принялись в добровольном порядке делиться землей с федеральными и областными чиновниками либо записываться в участники национального жилищного проекта. Многие риэлтеры в последнее время столкнулись с неожиданной сменой собственника на отдельные участки, которая прошла вне рынка.

По мнению экспертов, встряска рынку земли не повредит. «Однако правоохранительные органы могут и увлечься. Например, история с арестом Бойко явно не поспособствует улучшению инвестиционного климата. Все-таки этот предприниматель худо-бедно инвестировал в развитие земли, а также поддерживал неплохое сельскохозяйственное производство. В отличие, скажем, от многих других структур, которые держат свинарники и коровники просто для вида», — замечает один из наших собеседников.

Поэтому лучше, говорят участники рынка, если государство не воспользуется административной дубиной в лице правоохранительных органов, а выведет рынок земли из коматозного состояния с помощью экономических инструментов. Например, заставит латифундистов платить высокие налоги или штрафы за использование земли не по целевому назначению. Либо навесит на них обременения по комплексному развитию территорий в жестко установленные сроки. По крайней мере, такие способы воздействия позволили бы аккуратно сдуть спекулятивный пузырь. Тогда как топорные действия силовиков могут вылиться в банальный передел рынка.